浙江万高律师事务所吴阳律师 | 发表日期2019/12/02 | 浏览量 1473次
农村宅基地问题是房地产法学领域的一个热门问题，在司法实践领域此类纠纷也层出不穷。以“宅基地”为关键词在中国裁判文书网上检索，公开可查询的案例数高达161317个，而对“宅基地上房屋”“所有权”进行联合检索可以查询到1157个案例。法院对于上述问题的立场不尽相同，而我国的土地立法相对滞后，对于宅基地使用权及其地上房屋的规定，只零星见于《土地管理法》、《物权法》等法律规定之中，并不能很好的终止该问题的争议。本文主要从宅基地上房屋所有权纠纷的司法立场分析入手，引发读者的思考。
一、基于宅基地上房屋买卖合同提起诉讼，不予受理或予以驳回
对于宅基地上房屋买卖合同纠纷，人民法院不予受理或裁定驳回起诉的主要依据是《土地管理法》第十六条的规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”。如在“许世金与许士朋确认合同效力纠纷案”中，审理法院河北省廊坊市安次区人民法院认为宅基地上房屋买卖合同纠纷实际上“系土地使用权纠纷”，应当“由原被告双方协商解决，协商不成，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理，对有关人民政府的处理决定不服，才可向人民法院提出起诉，故原告许世金的起诉不符法定条件。”
此类裁定相对数量较少，法院在处理时，将合同纠纷与土地所有权和使用权争议混为一谈值得商榷。宅基地上所建房屋本身具有独立的物权属性，只是因其特殊性而与土地所有权与使用权存在联系，而不能认为房屋买卖纠纷就是土地所有权和使用权争议。
二、基于宅基地上房屋转让合同要求确认合同有效，予以受理，但不予支持
我们可以检索到对于设计宅基地上房屋转让合同有效性的案例，受理法院对于此类诉讼有支持和不支持原告请求两种裁判结果。宅基地上房屋转让又可分为同一集体经济组织成员间的转让、不同集体经济组织成员间的转让以及集体经济组织成员与城市居民之间的转让。法院对这几类转让合同的有效性持不同意见。
（一）同一集体经济组织成员间宅基地上房屋转让
法院不支持原告请求判令合同有效、被告履行义务的理由主要是宅基地使用权人并非所有权人无权处分其使用的宅基地。如在“王岩与徐国臣、赵桂芬房屋买卖合同纠纷案”中，一审法院哈尔滨市道外区人民法院认为“原告王岩出具的胜利村委会证明，该证明只证实王岩系本村村民，可以在本村购买宅基地，并未证明同意王岩购买该房屋，并同意转让被告徐国臣、赵桂芬所使用的土地使用权。基于以上原因，王岩主张要求徐国臣、赵桂芬履行协议，即配合王岩办理更名过户手续的主张，不予支持。徐国臣只是宅基地使用人，无权处分其使用的集体土地，现王岩签订的《房屋转让协议书》由此造成的后果应承担一定的责任。”
（二）不同集体经济组织成员间宅基地上房屋转让与及经济组织成员和城市居民间宅基地上房屋转让
对于这两类情形，法院不支持原告请求判令合同有效、被告履行义务的理由基本一致，主要是有两项：
第一，不同集体经济组织成员间宅基地上房屋转让合同违反国家法律法规的强制性规定。“李国定与张小章房屋买卖合同纠纷案”中，审理法院宁波市镇海区人民法院认为“农村房屋的转让必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋转让的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案原、被告订立的房屋转让合同虽然成立，但因房屋涉及的宅基地使用权主体与买受方即本案被告不属于同一个集体经济组织，向本集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了集体经济组织的成员性属性，故本院认定该房屋转让合同无效。”
第二，损害社会公共利益。在“谢冬根与刘长水房屋转让合同纠纷案”中，审理法院浙江省建德市人民法院认为“违反法律规定向集体经济组织之外人员转让宅基地使用权，如予以支持会危害农村宅基地管理秩序，继而损害国家社会公共利益，根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，‘农村的住宅不得向城市居民出售’，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，‘加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地’，故在现行法律框架下，该行为应认定无效。”
三、基于宅基地上房屋转让合同要求确认合同有效，予以受理，并予支持
检索到的此类案例不多，主要集中与第一种情形，即同一集体经济组织成员间宅基地上房屋转让，第二种情形即不同集体经济组织成员间宅基地上房屋转让也有少许案例。
（一）同一集体经济组织成员间宅基地上房屋转让
法院支持合同有效并要求出让人履行义务的理由主要是法律并不禁止农村村民转让宅基地使用权，以及出卖、出租宅基地上的房屋，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”在“王岩与徐国臣、赵桂芬房屋买卖合同纠纷案”中，二审法院撤销了一审法院的裁判，认为“涉案土地使用者为徐国臣。徐国臣、赵桂芬有权处分涉案宅基地使用权及宅基地上的自有房屋。一审认为徐国臣未办理集体土地使用证手续，徐国臣只是涉案宅基地使用人，无权处分错误。王岩与徐国臣、赵桂芬是同一农村集体经济组织成员，互相之间转让属于本农村集体经济组织的涉案宅基地使用权及宅基地上的房屋，不违反法律规定，均具有相应的合法主体资格及权利能力。哈尔滨道外区民主镇胜利村村民委员会亦证明王岩是本村村民，在本村无宅基地，有权在本村购买宅基地，即同意王岩在本村向其他村民购买宅基地使用权，包括徐国臣、赵桂芬的宅基地使用权及宅基地上的房屋。”
（二）不同集体经济组织成员间宅基地上房屋转让
法院支持合同有效并要求出让人履行义务的理由主要是双方当事人意思表示真实，不违背法律法规的强制性规定。在“黄廷华与高正军房屋买卖合同纠纷案”中，审理法院贵州省黄平县人民法院认为“（法律法规）并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖；农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，故买卖在农村集体土地上房屋的行为并不必然无效；根据查明的事实本案黄廷华、梅文利夫妻与高正军都是农村村民，且是同一镇的相邻村，所买卖房屋位于镇政府所在的浪洞村，房屋本身就是建造在农村宅基地上，买卖时房屋所在村的村委会干部均参与并予以见证，二原告在购买后确实是用于自住用途，双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要，根据就近原则进行的房屋买卖行为，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，该买卖行为有效。”
四、宅基地所有权人与房屋建造实际出资人不一致，出资人请求确认房屋所有权，不予支持
此类纠纷多发生于家庭内部，或因分家析产，或因婚姻关系变更。法院对于此类案件也有不同判决结果。对于宅基地所有权人与房屋建造实际出资人不一致，出资人请求确认房屋所有权，法院不予支持的理由主要有两项：
第一，房地不可分离，“房随地走”的处理原则。在“沈甲与张甲、陈某某等分家析产纠纷案”中，审理法院上海市浦东新区人民法院认为“农村宅基地使用权审核表上的登记人口即为该宅基地上登记房屋的所有权人。”同样，在“王某甲与王某乙、王某丙等分家析产纠纷案”中，审理法院江苏省扬州市邗江区人民法院认为“农村宅基地使用权是保障农村村民居住的制度安排，宅基地使用权以户为单位申请，一户一宅，宅基地上房屋由宅基地使用权人所有。1987年建设讼争房屋时，原告王某甲户口性质为城镇，其不是卜杨马庄的村民，不是讼争房屋宅基地使用权人，因房和地不可分离，故原告不是该宅基地上房屋所有权人，原告主张其对讼争房屋享有70%所有权依据不足，故本院不予支持。”
第二，出资人在建造房屋之时未主张份额视为赠与。在“杨x1与陈x等法定继承纠纷案”中，审理法院北京市大兴区法院认为“对于杨×4主张1984年建房时其虽已出嫁，但建房所用的沙子、水泥是由其出资购买的，本院认为杨×4在建房时出资购买建房材料时未主张其份额，其购买材料的出资应当视为对其父母建房的资助和赠与，现其据此要求分割房产中相应份额一项，本院不予支持。”
五、宅基地所有权人与房屋建造实际出资人不一致，出资人请求确认房屋所有权，予以支持。
对于宅基地所有权人与房屋建造实际出资人不一致，出资人请求确认房屋所有权，法院予以支持的理由主要有两项：
第一，出资人与宅基地所有人对所建造房屋形成共有关系。在“郭建宇、庞文英与郭群英、郭雪松房屋权属纠纷案中”，二审法院临汾市中级人民法院认为“本案所争执的房屋地基当年是以郭群英的名义审批的，郭建宇、庞文英出资修建了房屋，该房屋应认定为家庭共同财产。因郭群英与郭晓宾已经调解离婚，应对房产适当分割。”
第二，房屋的物权取得与宅基地所有权相分离。在“范某甲、范某乙等与王某甲、范某庚分家析产案”中，审理法院河北省张家口市宣化区人民法院认为宅基地所有权证只能说明权利人“享有此宅基地使用权而并非房屋的所有权”，而房屋的所有权“应以在建房中实际参加投资资金及实际参与劳力投资的人数确定共有人范围。”
对于宅基地所有权和房屋建造出资人不一致的问题，存在较大分歧，主要是关于房屋和土地产权存在不同认识，认为房地权利合一的即土地所有权人也是房屋所有权人，不支持出资人对房屋享有共有权或所有权；认为房屋所有权与土地所有权可以分别归两个主体所有，往往会支持房屋建造的出资人对房屋的所有权享有相应的份额。
通过对该选题的研究，主要是发现农村房产纠纷及其引发的其他家庭矛盾的乱象，希望通过深入的调研，统一法律规范，确保宅基地所有权人能获得应有的权利。
