浙江万高律师事务所 郑珠凤 | 发表日期2022/11/28 | 浏览量 820次

在《民法典》第七百三十四条第二款中约定：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该条既是房屋承租人优先承租权的约定。其目的是在不损害出租人收益的前提下，更进一步为了扩大了承租人权利的保障范围，使承租人拥有稳定的居住环境或者是稳定的商业上的利益。

优先承租权的适用程序主要包括以下几点：一、原房屋租赁合同到期后，出租人应当就房屋是否出租及其与第三人达成的同等条件等告知承租人；二、承租人应当在合理期间内就同等租赁条件房屋是否行使优先权答复出租人。

同时，优先承租权的使用除了满足程序上的要求之外，还需满足以下消极条件：一、优先承租权的使用不能以损害出租人的合法权益，当出租人没有继续出租的意图时，承租人也无权行使优先承租权；二、承租人在租期内不存在根本违约的行为，否则出租人有权行使并行使了法定或约定解除权解除房屋租赁合同的，承租人也无权行使优先承租权。所谓根本违约主要是指承租人在租期内存在迟延支付租金、擅自转租、改变房屋结构以及合同约定其他解除合同的违约行为。

在实践生活中，存在出租人侵害承租人优先承租权的情况，当这种侵害已经造成的情况下就必须对损失进行主张和弥补，在这一主张中赔偿的合理范围主要包括以下几个方面：一、承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费等；二、承租人因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；三、因丧失优先承租权，承租人另行选址、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。鉴于出租人在合理期间内收取的租金系基于其侵害承租人优先承租权取得，因此当上述合理期间的经营损失数额不易确定时，人民法院可参照出租人在合理期间内收取的第三人的租金数额予以酌定。

除上述损失外，司法实践中，承租人有时还会主张违约金，但支付违约金的前提是合同中有相关违约行为需支付违约金的明确约定，若当事人并未约定侵害优先承租权应支付违约金，出租人无权要求赔偿违约金；反之，出租人应予以赔偿。关于承租人要求赔偿装修损失的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，租赁期限届满，承租人无权要求出租人赔偿装饰装修费用，且承租人一般系基于租赁期限的预期对涉案房屋进行合理装修，租期届满后，出租人不存在装修损失，故无需赔偿。

无论承租人是自行居住或者是进行商业活动，都需要一个稳定的环境，而优先承租权在这一方面存在重大的社会意义，平衡了出租人和承租人之间因优势地位差异产生的不公平。