浙江万高律师事务所 郑珠凤 | 发表日期2022/07/05 | 浏览量 965次
随着国家土地政策的变化，以及对农村经济的重视，在如何盘活乡村土地资源以及促进农民增收的趋势之下，加之乡下房屋价格低廉，很多人购置了在集体土地上的房屋，那么集体土地上房屋的买卖合同的效力如何呢。
依据我国目前的集体土地的法律规范，农村集体经济组织的成员可以通过申请和审批获得宅基地使用权，并在其宅基地上建设房屋。依据《中华人民共和国土地管理法（2019）》第六十二条的规定可知，法律允许村民出卖、出租、赠与住宅，但是并不允许存在再次申请宅基地。同时还规定允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。该规定虽然并没有禁止宅基地上房屋的买卖，但是也并没有表明城市居民可以购买集体土地上的房屋。也就是说在法律上宅基地虽然允许买卖，但只限于同一集体经济组织成员之间的使用权的转让，宅基地的所有权始终都没有发生转移。
依据《土地管理法（2019）》第六十三条的规定，依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后可以交由单位或者个人使用。该集体经营性建设用地主要是指工业、商业等经营性用途，并不包含住宅用地，且该经营性用地的使用参照同类用途的国有建设用地执行。也就是说理论上，在工业、商业等经营性建设用地上房屋可以通过签订书面合同的方式获得相应的使用权，则相应的合同也当然有效。但是如果违法在集体经营性建设用地上进行居民住宅的房地产开发，并将该房屋房屋出卖给个人居住的，并不包含在第六十三条的调整的范畴内。结合《土地管理法（2019）》第六十四条、第六十五条可知，该种买卖合同属于违反法律强制性规定，应当无效。
