浙江万高律师事务所 郑珠凤 | 发表日期2020/06/19 | 浏览量 2099次

案例：

甲方有一套自有住房交付丙方出卖，丙方系二手房买卖交易的中介机构，乙方则因需欲购买一套住房。某年某月某日，甲乙双方签订《购房意向书》，意向书中约定了购房价款、价款交付期限以及房屋交付的期限，约定于某年某月某日正式签订《房屋买卖合同》。在甲乙双方签订意向书后，正式签订房屋买卖合同之前，因甲方考虑到房地产市场一片欣欣向荣，且该市房屋价格持续走高的情况下，甲方决定暂不将房屋出卖，因此甲方并未于约定期限与乙方签订《房屋买卖合同》。乙方因此向法院提起诉讼，要求追究甲方相应法律责任，则甲方应当承担何种责任？

分析：

在本案中，在双方买卖合同为成立生效以前，因甲乙双方已经签订了意向书，甲乙双方虽不负有交付房屋和支付房款的义务，但是却负有按照《购房意向书》的约定达成《房屋买卖合同》的义务。因甲方单方面违反意向书中缔结房屋买卖合同的约定，违反了诚实信用原则，构成了缔约过失，因而甲方应向乙方承担缔约过失责任。而缔约过失责任应当包括在双方协商过程中产生的费用以及因双方未能达成协议产生的损失，当双方对该部分损失有约定是应当按照约定计算，同时对于存在定金罚则条款的，直接适用定金罚则。因此因本案中，甲乙双方已经约定了意向金，而该意向金的性质即为定金，因甲方构成缔约过失，乙方可以要求双倍返还定金。

甲乙双方虽然已经签订了《购房意向书》，但是双方仍并未签订《房屋买卖合同》，此时双方对于买卖房屋这一项并未正式达成合意，也就意味着房屋买卖合同并未成立和生效，此时甲方也不负有对乙方交付房屋的义务，而乙方也不负有向甲方支付房屋价款的义务。尽管甲方并未按照意向书的约定签订《房屋买卖合同》，甲方并不必承担因未履行《房屋买卖合同》而产生的违约责任。

假设甲乙双方签订了《房屋买卖合同》，则因双方合意形成，该买卖合同已经成立并生效，双方即负有交付房屋和支付房屋价款的义务，也有要求对方交付房屋和支付价款的权利。此时甲方若违反《房屋买卖合同》拒不交付房屋，则乙方可以要求甲方继续履行合同或者乙方可以要求甲方承担因违反约定而产生的违约责任，该违约责任应当包括房屋涨价产生的收益。