出奇制胜,工业用地上建造的房屋作为综合用房转让而签订的合同不一定无效

发表日期2015/12/14 | 浏览量 3273次

2009年3月,杭州某公司与汪某某等100余人签订了《综合用房转让合同》,约定杭州某公司将自己建造在工业用地上的房屋转让给汪某某等100余人,面积大小不一,但一般每套在50-70平米左右,价格3000-4000每平米不等,购房人购房后可将房屋租赁给杭州某公司。

合同签订后,汪某某等100余人向杭州某公司交付了房款,该公司也按期将房屋交付给了汪某某等100余人,但产权证至今未办理。2014年7月,杭州某公司所在地段面临拆迁,其为了获得巨额拆迁补偿款,不顾购房人的利益,欲以返还购房款为代价,与汪某某等100余购房人解除《综合用房转让合同》,要求100余购房人将购买的房屋退还给自己。

上述购房人不同意杭州某公司的要求,故杭州某公司于2014年9月从100余购房人中选择起诉汪某某(杭州某公司可能从诉讼成本考虑而选择),以其将工业用地上的房屋分割后作为住宅房屋转让给汪某某而签订的《综合用房转让合同》无效为由,请求法院判令汪某某将房屋退还给自己。

汪某某接到法院寄送的材料后,将自己被杭州某公司起诉的情况向另外100余购房人进行了通报,这100余购房人分析后认为,杭州某公司的起诉不是针对汪某某一人而是针对所有购房人的。汪某某等100余购房人经商量后,决定共同出资聘请律师帮汪某某做代理人。后来,该100余购房人的代表经向杭州多家著名律师事务所咨询,得到的答复均认为该房屋用地属工业用地,在工业用地上建造房屋作为综合用房转让是违法土地管理法的,故杭州某公司与汪某某签订的《综合用房转让合同》是无效的,杭州某公司要求解除合同并退房的诉讼是有胜算把握的,而作为被告的汪某某几乎没有胜算把握。万高律师接到咨询后,起初也认为该房屋转让的效力确实有问题,但经过仔细分析后觉得本案的房屋转让合同不一定没有效力。带着疑问,万高律师查找到各地法院对类似案情处理的案例,但结果完全不同,有的地方法院判决转让合同有效,有的地方法院判决转让合同无效。之后,万高律师再次仔细分析了杭州某公司向法院提交的材料,并至房产登记机关查询了案涉房屋的登记情况,通过近一个星期的工作,心里有了底,并同意接受汪某某的委托,代理其出庭应诉。

   开庭时,原告杭州某公司律师信心满满,自认为这个案子被告汪某某输定了,而且沿着事先准备好的诉讼思路在庭上侃侃而谈,但没想到万高律师抛出了一个令他无法想到的问题,就是原告杭州某公司与被告汪某某签订的《综合用房转让合同》是一份什么性质的合同?

这个问题原告杭州某公司律师理所当然的认为是一份房屋转让合同,但万高律师不这样认为,我们从合同的内容、产权证的办理、房管局对案涉房屋的登记、土地使用协议书等诸多方面进行了阐述,认为杭州某公司与汪某某等100余人签订的《综合用房转让合同》实质上是一份共同投资合同而非住宅转让合同,不存在原告杭州某公司将工业用地上建造的房屋分割后作为住宅转让的问题,并认为合同双方对案涉房屋享有共同所有权,双方签订的《综合用房转让合同》并未违反法律禁止性规定,故合同有效,杭州某公司的诉讼请求理应驳回。主审法官听了万高律师的抗辩意见后,觉得有道理,遂要求杭州某公司拿出案涉房屋转让合同无效的法律依据,但杭州某公司律师长时间都未向法院供,无奈之下于今年的五月向法院申请撤回了诉讼。